Lĩnh vực Dân sự

Tòa bác, công chứng viên hoang mang

Cách nào để các văn bản công chứng phải là bằng chứng được các cơ quan khác chấp nhận là một trong nhiều nội dung mà các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn TP.HCM bàn thảo ngày hôm nay (6-10). Thực tế, sau năm năm luật công chứng có hiệu lực đã phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau về bảo lãnh, thế chấp… giữa công chứng viên và các tòa án, gây nhiều hệ lụy cho các bên đương sự.

Lấn cấn thế chấp, bảo lãnh

Năm 2007, Ngân hàng K. ký hợp đồng cho cơ sở sản xuất gỗ B. vay 5 tỉ đồng trong hai năm. Để bảo đảm cho khoản vay, ông NVH đã đứng tên “thế chấp, bảo lãnh” căn nhà của ông tại quận 3 (TP.HCM) trong hợp đồng tín dụng. Sau đó, cơ sở B. không trả nợ nên bị Ngân hàng K. kiện ra TAND TP.HCM yêu cầu phải thanh toán cả nợ gốc lẫn lãi, trường hợp không thanh toán được thì xử lý căn nhà của ông H.

Tháng 11-2011, TAND TP xử sơ thẩm, buộc cơ sở B. phải trả nợ cho ngân hàng nhưng tòa không chấp nhận yêu cầu xử lý nhà của ông H. bởi hợp đồng thế chấp giữa ông H. với ngân hàng vô hiệu vì nó không phải là thế chấp mà là bảo lãnh. Sáu tháng sau, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM đã sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng. Theo tòa án cấp phúc thẩm, hợp đồng mà ông H. ký với ngân hàng có tên là “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” nhằm đảm bảo cho khoản vay của cơ sở B. với ngân hàng nên nó là hợp đồng bảo lãnh, có hiệu lực chứ không vô hiệu.

Việc các hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký theo quy định bị tòa phán vô hiệu sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy. Ảnh: HTD

Việc các tòa nhận định, áp dụng pháp luật khác nhau về bảo lãnh, thế chấp làm các công chứng viên hoang mang. Bởi thực tế loại hợp đồng này nếu có ghi “bảo lãnh” thì một số văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không cho đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong khi nếu không ghi “bảo lãnh” thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, biến khoản vay có bảo đảm đã công chứng thành khoản vay không có bảo đảm, công chứng viên có khả năng bị kiện.

Không phải tổ chức tín dụng có được cho vay?

Tháng 5-2011, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng và Du lịch BS ký hợp đồng cho Công ty TNHH Mỹ phẩm thảo dược BL vay hơn 4,5 tỉ đồng trong một tháng với lãi suất 1,75%/tháng. Do Công ty BL không trả nợ, tháng 11-2011, Tập đoàn BS kiện Công ty BL ra TAND quận Thanh Xuân (Hà Nội) đòi nợ. Xét xử sơ thẩm hồi đầu năm nay, tòa đã tuyên chấp nhận yêu cầu của Tập đoàn BS, buộc Công ty BL phải trả tổng cộng 5,5 tỉ đồng cả vốn lẫn lãi.

Nhưng mới đây, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM đã bác các kháng cáo, kháng nghị và giữ nguyên bản án sơ thẩm vụ Công ty Cổ phần Vốn T. tranh chấp hợp đồng hợp tác với hai công ty 100% vốn nước ngoài. HĐXX nhận định thực chất hợp đồng giữa đôi bên là hợp đồng cho vay lấy lãi chứ không phải hợp tác đầu tư. Việc doanh nghiệp cho vay lấy lãi là kinh doanh tiền tệ, trong khi theo quy định, chỉ có ngân hàng, tổ chức tín dụng mới có chức năng này.

Về chuyện doanh nghiệp vay tiền của nhau có tính lãi, nhiều chuyên gia cho rằng cần xem lại Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (chỉ có ngân hàng, tổ chức tín dụng mới được cho vay lấy lãi). Một thẩm phán TAND tối cao cho rằng tòa xét xử tùy thuộc vào nội dung ký kết hợp đồng vay giữa các doanh nghiệp. Nếu việc cho vay đó là lấy lãi và để kinh doanh thì vô hiệu nhưng nếu việc cho vay đó là nhằm hỗ trợ trong một thương vụ thì nên chấp nhận…

Hiện các công chứng viên cũng rối khi công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành từ tương lai. Đầu tháng 9-2012, Bộ Tư pháp có công văn trao đổi gửi UBND TP Hà Nội nêu: Tại thời điểm hiện nay, công chứng viên cần từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi giao dịch dạng này là nhu cầu phổ biến và từ trước đến nay các tổ chức hành nghề công chứng đều chứng nhận…

Việc áp dụng pháp luật khác nhau giữa các cấp tòa khi giải quyết tranh chấp về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất chủ yếu xuất phát từ nguyên nhân: BLDS có quy định bảo lãnh và Luật Đất đai trước đây cũng có chế định bảo lãnh nhưng đến Luật Đất đai hiện hành thì không còn đề cập chế định này. Do đó, có tòa công nhận hợp đồng căn cứ vào Luật Đất đai và nội dung sự việc nhưng cũng có tòa căn cứ quy định BLDS và hình thức của hợp đồng tuyên xử là hợp đồng vô hiệu.

Việc các hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký theo quy định bị tòa phán vô hiệu sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy. Để tháo gỡ, Bộ Tư pháp sớm làm việc với TAND Tối cao, hướng dẫn tòa các cấp thống nhất cách giải quyết đối với những loại tranh chấp nói trên.

Cạnh đó, nên thống nhất thừa nhận việc các doanh nghiệp không phải là tổ chức tín dụng cho vay kèm theo quy định sau khi công chứng phải trình báo cơ quan thuế; thống nhất trình tự, thủ tục… công nhận việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông PHAN VĂN CHEO, Chủ tịch Hội Công chứng TP.HCM

HOÀNG YẾN

Hỏi đáp pháp luật

Nhân sự Công ty

  • Trọng tài viên NGUYỄN VINH HUY
    Thành viên sáng lập, Nguyên Giám Đốc Công ty Luật Thịnh Trí
    Nguyên trưởng phòng Công chứng Đồng Phú
  • Luật sư NGUYỄN HỒNG VINH
    Tiến sĩ - Nhà Giáo ưu tú, Nguyên vụ trưởng vụ 2 viện kiểm sát nhân dân tối cao
    Nguyên Viện trưởng viện kiểm sát tỉnh Quảng Trị
    Nguyên Hiệu Phó Trường Kiểm Sát- Hà Nội
  • Công Chứng Viên NGUYỄN LÊ LAN
    Nguyên Chánh Án tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước
    Nguyên Phó Giám Đốc sở tư pháp tỉnh Bình Phước
  • Luật sư ĐỖ ANH TÀI
  • Thừa Phát Lại NGUYỄN THỊ KHOA
    Nguyên đội phó đội thi hành án dân sự huyện Nhà Bè
    Nguyên phó trưởng thi hành án dân sự Quận 7
    Nguyên Chi cục trưởng thi hành án dân sự Bình Thạnh
  • Luật sư PHAN THỊ DIỂM HƯƠNG - Phó giám đốc
  • Luật sư ĐOÀN NGỌC HOA
    Nguyên phó Chánh Án Tòa án quân sự KV 2 quân khu 7
  • Luật sư - PHẠM QUỐC CƯỜNG - Giám đốc
  • Luật sư HOÀNG XUÂN ĐOÀN
  • Công Chứng Viên BÙI VĂN PHÒNG
    Nguyên phó thủ trưởng cơ quan điều tra huyện Lạc Thủy – Hòa Bình
  • Luật sư TRẦN VĂN THIẾT
  • Luật sư PHẠM THÁI HÒA
  • Luật sư LÊ NGỌC LÂN
  • Luật sư VÕ NGỌC DƯƠNG
  • Luật sư TRẦN QUANG TRUNG
  • Luật sư VÕ VĂN VÔ
  • Công chứng viên NGUYỄN THÀNH HƯNG
  • Luật gia NGUYỄN THẾ TẠO
  • Luật sư DƯƠNG THỊ NGỌC ĐAN
  • Kế toán Trưởng NGUYỄN HỒNG NGA
  • Tập sự luật sư Trịnh Thị Hạnh
  • Luật sư Trần Công Quốc
  • Luật sư Hà Thanh Loan
  • Luật sư Phạm Nguyễn Ngọc Linh
  • Tập sự Luật sư Phạm Hùng Dũng
  • Tập sự Luật Sư Đinh Nhật Trì
  • Tập sự Luật Sư Trần Ánh Dương
  • chuyên viên pháp lý Võ Thị Bích Nhung
  • Luật sư Bùi Thị Tâm
  • Chuyên viên pháp lý Nguyễn Thanh Tâm
  • Chuyên viên pháp lý Trần Thị Phương Dung
  • Chuyên viên pháp lý Trần Thị Thuận
  • Chuyên viên pháp lý Lê Công Hiếu
  • Công chứng viên Lê Thị Thơm
  • Công chứng viên Hoàng Mai khanh

Khách hàng & đối tác