Lĩnh vực Dân sự

Tòa bác, công chứng viên hoang mang

Cách nào để các văn bản công chứng phải là bằng chứng được các cơ quan khác chấp nhận là một trong nhiều nội dung mà các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn TP.HCM bàn thảo ngày hôm nay (6-10). Thực tế, sau năm năm luật công chứng có hiệu lực đã phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau về bảo lãnh, thế chấp… giữa công chứng viên và các tòa án, gây nhiều hệ lụy cho các bên đương sự.

Lấn cấn thế chấp, bảo lãnh

Năm 2007, Ngân hàng K. ký hợp đồng cho cơ sở sản xuất gỗ B. vay 5 tỉ đồng trong hai năm. Để bảo đảm cho khoản vay, ông NVH đã đứng tên “thế chấp, bảo lãnh” căn nhà của ông tại quận 3 (TP.HCM) trong hợp đồng tín dụng. Sau đó, cơ sở B. không trả nợ nên bị Ngân hàng K. kiện ra TAND TP.HCM yêu cầu phải thanh toán cả nợ gốc lẫn lãi, trường hợp không thanh toán được thì xử lý căn nhà của ông H.

Tháng 11-2011, TAND TP xử sơ thẩm, buộc cơ sở B. phải trả nợ cho ngân hàng nhưng tòa không chấp nhận yêu cầu xử lý nhà của ông H. bởi hợp đồng thế chấp giữa ông H. với ngân hàng vô hiệu vì nó không phải là thế chấp mà là bảo lãnh. Sáu tháng sau, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM đã sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng. Theo tòa án cấp phúc thẩm, hợp đồng mà ông H. ký với ngân hàng có tên là “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” nhằm đảm bảo cho khoản vay của cơ sở B. với ngân hàng nên nó là hợp đồng bảo lãnh, có hiệu lực chứ không vô hiệu.

Việc các hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký theo quy định bị tòa phán vô hiệu sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy. Ảnh: HTD

Việc các tòa nhận định, áp dụng pháp luật khác nhau về bảo lãnh, thế chấp làm các công chứng viên hoang mang. Bởi thực tế loại hợp đồng này nếu có ghi “bảo lãnh” thì một số văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không cho đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong khi nếu không ghi “bảo lãnh” thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, biến khoản vay có bảo đảm đã công chứng thành khoản vay không có bảo đảm, công chứng viên có khả năng bị kiện.

Không phải tổ chức tín dụng có được cho vay?

Tháng 5-2011, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng và Du lịch BS ký hợp đồng cho Công ty TNHH Mỹ phẩm thảo dược BL vay hơn 4,5 tỉ đồng trong một tháng với lãi suất 1,75%/tháng. Do Công ty BL không trả nợ, tháng 11-2011, Tập đoàn BS kiện Công ty BL ra TAND quận Thanh Xuân (Hà Nội) đòi nợ. Xét xử sơ thẩm hồi đầu năm nay, tòa đã tuyên chấp nhận yêu cầu của Tập đoàn BS, buộc Công ty BL phải trả tổng cộng 5,5 tỉ đồng cả vốn lẫn lãi.

Nhưng mới đây, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM đã bác các kháng cáo, kháng nghị và giữ nguyên bản án sơ thẩm vụ Công ty Cổ phần Vốn T. tranh chấp hợp đồng hợp tác với hai công ty 100% vốn nước ngoài. HĐXX nhận định thực chất hợp đồng giữa đôi bên là hợp đồng cho vay lấy lãi chứ không phải hợp tác đầu tư. Việc doanh nghiệp cho vay lấy lãi là kinh doanh tiền tệ, trong khi theo quy định, chỉ có ngân hàng, tổ chức tín dụng mới có chức năng này.

Về chuyện doanh nghiệp vay tiền của nhau có tính lãi, nhiều chuyên gia cho rằng cần xem lại Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (chỉ có ngân hàng, tổ chức tín dụng mới được cho vay lấy lãi). Một thẩm phán TAND tối cao cho rằng tòa xét xử tùy thuộc vào nội dung ký kết hợp đồng vay giữa các doanh nghiệp. Nếu việc cho vay đó là lấy lãi và để kinh doanh thì vô hiệu nhưng nếu việc cho vay đó là nhằm hỗ trợ trong một thương vụ thì nên chấp nhận…

Hiện các công chứng viên cũng rối khi công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành từ tương lai. Đầu tháng 9-2012, Bộ Tư pháp có công văn trao đổi gửi UBND TP Hà Nội nêu: Tại thời điểm hiện nay, công chứng viên cần từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi giao dịch dạng này là nhu cầu phổ biến và từ trước đến nay các tổ chức hành nghề công chứng đều chứng nhận…

Việc áp dụng pháp luật khác nhau giữa các cấp tòa khi giải quyết tranh chấp về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất chủ yếu xuất phát từ nguyên nhân: BLDS có quy định bảo lãnh và Luật Đất đai trước đây cũng có chế định bảo lãnh nhưng đến Luật Đất đai hiện hành thì không còn đề cập chế định này. Do đó, có tòa công nhận hợp đồng căn cứ vào Luật Đất đai và nội dung sự việc nhưng cũng có tòa căn cứ quy định BLDS và hình thức của hợp đồng tuyên xử là hợp đồng vô hiệu.

Việc các hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký theo quy định bị tòa phán vô hiệu sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy. Để tháo gỡ, Bộ Tư pháp sớm làm việc với TAND Tối cao, hướng dẫn tòa các cấp thống nhất cách giải quyết đối với những loại tranh chấp nói trên.

Cạnh đó, nên thống nhất thừa nhận việc các doanh nghiệp không phải là tổ chức tín dụng cho vay kèm theo quy định sau khi công chứng phải trình báo cơ quan thuế; thống nhất trình tự, thủ tục… công nhận việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông PHAN VĂN CHEO, Chủ tịch Hội Công chứng TP.HCM

HOÀNG YẾN

Hỏi đáp pháp luật

Nhân sự Công ty

  • Ông NGUYỄN VINH HUY
    Đại biểu Hội đồng nhân dân
    Trọng tài viên
    Thạc sĩ luật
    Chủ tịch Hội đồng quản trị
    Nguyên Giám đốc Công ty TNHH Luật Thịnh Trí
    Nguyên Trưởng phong Công chứng Đồng Phú
  • Luật sư NGUYỄN HỒNG VINH
    Tiến sĩ - Nhà Giáo ưu tú, Nguyên vụ trưởng vụ 2 viện kiểm sát nhân dân tối cao
    Nguyên Viện trưởng viện kiểm sát tỉnh Quảng Trị
    Nguyên Hiệu Phó Trường Kiểm Sát- Hà Nội
  • Bà NGUYỄN THỊ KHOA
    Thừa Phát Lại
    Nguyên đội phó đội thi hành án dân sự huyện Nhà Bè
    Nguyên phó trưởng thi hành án dân sự Quận 7
    Nguyên Chi cục trưởng thi hành án dân sự Bình Thạnh
  • Bà PHAN THỊ DIỂM HƯƠNG
    Luật sư
    Phó Tổng Giám đốc Nghiệp vụ Luật sư
  • Ông NGUYỄN ĐỨC MAI Luật sư
    Trọng tài viên
    Tiến sĩ Luật
    ......................................................
    Nguyên Chánh Tòa phúc thẩm – Tòa án quân sự Trung ương – Bộ Quốc Phòng
  • Ông NGUYỄN THÀNH HƯNG
    Phó Tổng Giám đốc Hành Chính - Nhân sự
  • Ông LÊ VĂN NGỌC
    Tiến sĩ Kinh tế
    Luật sư - Trọng tài viên
    Tổng Giám đốc
  • Ông PHẠM THÁI HÒA
    Luật sư
    Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh - Đầu tư
  • Ông TRẦN DUY HOAN
    Trưởng ban kiểm soát nội bộ
    .................................................................
    Nguyên điều tra viên Công an Tp. HCM
  • Ông ĐỖ HOÀNG NGHĨA
    Phó Tổng Giám đốc Tài Chính – Kế toán
  • Bà VŨ THỊ HÒA
    Luật sư - Trọng tài viên
    Phó Chủ tịch thường trực Trung tâm Trọng tài thương mại Thịnh Trí ...................................................................
    Nguyên Thẩm Phán Tòa Kinh Tế - TAND
  • Ông HOÀNG XUÂN ĐOÀN
    Luật sư
    Trưởng ban thư ký chủ tịch hội đồng quản trị
  • Ông NGUYỄN HẬU
    Phó ban kiểm soát nội bộ
    ..............................................................................
    Nguyên Chuyên viên văn phòng UBND TP.HCM
  • Ông MAI NGỌC TÂM
    Công Chứng Viên
    Quản lý nghiệp vụ VPCC Nguyễn Cảnh, Quận 3 .............................................................................
    Nguyên Trưởng phòng Công Chứng số 2
  • Bà PHẠM THỊ THU ÁNH
    Luật sư – trọng tài viên
    Tổng Thư Ký Trung Tâm Trọng Tài Thương mại Thịnh Trí
    ......................................................
    Nguyên Thẩm Phán Tòa Kinh Tế - TAND TP.HCM
  • Bà NGUYỄN THỊ HÒA
    Công chứng viên
    .........................................................
    Nguyên Kiểm sát viên tỉnh Nghệ An
  • Bà TRẦN TUYẾT NHUNG
    Công Chứng Viên
    Chủ tịch Công đoàn Hệ thống Luật Thịnh Trí .........................................................................
    Nguyên Thẩm Phán TAND Quận 3
  • Ông HUỲNH THANH SƠN
    Đấu giá viên
    Giám đốc Công ty Đấu Giá Thịnh Trí .............................................................................................
    Nguyên Thẩm phán - Chánh Văn phòng Tòa án
  • Ông PHẠM HOÀI THUẬN
    Thừa Phát Lại
    Phó văn phòng quận 7 ...........................................................................
    Nguyên Cục trưởng Thi hành án Tỉnh Bến Tre.
  • Ông PHẠM ĐÌNH PHÚ
    Luật sư
    Giám đốc hành chính nhân sự
  • Luật sư TRẦN VĂN THIẾT
  • Luật sư VÕ NGỌC DƯƠNG
  • Luật sư LÊ NGỌC LÂN
  • Luật sư VÕ VĂN VÔ
  • Luật sư DƯƠNG THỊ NGỌC ĐAN
  • Luật sư TRẦN CÔNG QUỐC
  • Luật sư HÀ THANH LOAN
  • Luật sư PHẠM NGUYỄN NGỌC LINH
  • Luật sư PHẠM HÙNG DŨNG
  • Luật sư ĐINH NHẬT TRÌ
  • Luật sư TRẦN ÁNH DƯƠNG